Notare - Aktuelles

Lebenslanges Wohnungsrecht ohne Mietkosten – Frühzeitige Nachlassregelung durch Schenkung

2023-01-31

Übertragen Haus- oder Wohnungseigentümer eine selbst genutzte Immobilie bereits zu Lebzeiten an Familienangehörige, können sie sich ein Wohn- oder Wohnungsrecht vorbehalten.

Übertragen Haus- oder Wohnungseigentümer eine selbst genutzte Immobilie bereits zu Lebzeiten an Familienangehörige, können sie sich ein Wohn- oder Wohnungsrecht vorbehalten.

Die Überlasser dürfen fortan mietfrei dort wohnen. Dabei handelt es sich um ein persönliches Recht: Die Mitbenutzung durch einen anderen Lebenspartner muss ausdrücklich in der Bestellung gestattet sein. Ein weiterer Vorteil neben der frühzeitigen Regelung des Erbes ist die Ausnutzung des Schenkungssteuerfreibetrages.

Immobilie allein oder gemeinsam mit dem Eigentümer nutzen

Grundsätzlich ist zwischen Wohnungsrecht und Wohnrecht zu unterscheiden. Wer über ein Wohnungsrecht verfügt, darf ein Haus, eine Eigentumswohnung oder Teile davon unter Ausschluss des Grundstückseigentümers bewohnen. Beim Wohnrecht hingegen erfolgt die Nutzung gemeinsam mit dem Eigentümer. Für welche Räumlichkeiten diese Berechtigung gilt, ist individuell und konkret festzulegen. Hierzu können auch eine Gartennutzung oder die Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen gehören. Das Wohnungsrecht kann weder vererbt noch übertragen werden und endet spätestens mit dem Tod des Wohnungsberechtigten. Er darf das Objekt auch nicht vermieten.

Übernahme von Reparaturen und Verbrauchskosten

Wohnungsberechtigte sind für die Erhaltung und gewöhnliche Unterhaltung der überlassenen Räumlichkeiten verantwortlich. Dies umfasst Reparaturen, Ausbesserungen sowie laufende Verbrauchskosten, zum Beispiel für Strom oder Wasser. Ausgaben für Erneuerungen sowie außergewöhnliche Ausbesserungen muss der Eigentümer übernehmen. Dieser trägt auch alle öffentlichen und privaten Lasten wie Grundsteuer, Anliegerbeiträge oder Gebäudeversicherung. Eine abweichende individuelle Aufteilung der Beträge kann vertraglich bei Erteilung des Wohnungsrechts vereinbart werden.

Eintragung im Grundbuch

Ein Wohnungs- oder Wohnrecht entsteht durch die Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigtem sowie mittels Eintragung im Grundbuch. Die Unterschrift der Eintragungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein. Die Eintragung im Grundbuch schützt Berechtigte davor, beim Verkauf der Immobilie ihre Nutzungsmöglichkeit zu verlieren. Käufer können das Objekt nur einschließlich des Wohnungs- oder Wohnrechts erwerben und sind an diese Vereinbarung gebunden. Die Berechtigung kann lebenslang, aber auch zeitlich befristet eingeräumt werden. Zudem ist die Aufnahme von Bedingungen möglich, beispielsweise eine Beendigung des Rechts für die Partnerin im Falle der Ehescheidung. Ein Wohnungsrecht kann nur an Räumlichkeiten erteilt werden. Die Belastung von lediglich ideellen Miteigentumsanteilen, sei es an Wohnungen oder Grundstücken, die also mehreren Eigentümern gehören, ist nicht möglich.

Überlasser können Schenkungssteuerfreibetrag nutzen

Die lebzeitige Übertragung einer Immobilie ermöglicht, den Schenkungssteuerfreibetrag auszunutzen. Dieser beträgt, wie auch der Erbschaftssteuerfreibetrag, 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 Euro für jedes eigene Kind. Der Wert des Wohnungsrechts wird von dem Wert der übertragenen Immobilie abgezogen. Die steuerliche Bedeutung ist stets im Einzelfall zu prüfen. Nach zehn Jahren kann der genannte Freibetrag erneut für eine Schenkung in Anspruch genommen werden. Soll das Wohnungsrecht allerdings durch Verzicht und Löschung im Grundbuch vorzeitig beendet werden, kann dies als Schenkung zugunsten des Grundstückseigentümers gelten und bei Überschreiten des Freibetrags Schenkungssteuer auslösen.

Weitere Meldungen finden Sie unter https://ratgeber-notar.de/.

Wie sinnvoll ist das Notvertretungsrecht für Ehegatten?

2023-01-10

Zum 1. Januar 2023 wurde das Vormundschafts- und Betreuungsrecht umfassend reformiert. Der neue § 1358 BGB gibt Ehegatten für den Notfall ein gegenseitiges Vertretungsrecht im Bereich der Gesundheitssorge. Dieses ist allerdings an enge Voraussetzungen gebunden, auf Gesundheitsangelegenheiten beschränkt und greift nur für maximal sechs Monate. Dauerhafte und umfassendere Handlungsmöglichkeiten schaffen insoweit General- und Vorsorgevollmachten.

Zum 1. Januar 2023 wurde das Vormundschafts- und Betreuungsrecht umfassend reformiert. Der neue § 1358 BGB gibt Ehegatten für den Notfall ein gegenseitiges Vertretungsrecht im Bereich der Gesundheitssorge. Dieses ist allerdings an enge Voraussetzungen gebunden, auf Gesundheitsangelegenheiten beschränkt und greift nur für maximal sechs Monate. Dauerhafte und umfassendere Handlungsmöglichkeiten schaffen insoweit General- und Vorsorgevollmachten.

Einsatz des Notvertretungsrechts

Vorausgesetzt ein Ehepartner ist aufgrund einer Erkrankung oder eines Unfalls nicht mehr handlungs- und entscheidungsfähig, kann sich ab diesem Jahr der andere Ehepartner gegenüber dem behandelnden Arzt auf sein Notvertretungsrecht berufen.

„Allerdings muss der Arzt bei der erstmaligen Ausübung des Notvertretungsrechts prüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind oder Ausschlussgründe vorliegen, also kein Betreuer bestellt und keine Vorsorgevollmacht erteilt ist“, erläutert Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Ein weiterer Ausschlussgrund ist z.B. die Eintragung eines Widerspruchs gegen das Ehegattenvertretungsrecht im Zentralen Vorsorgeregister (ZVR). Der vertretende Ehegatte muss dem Arzt darüber hinaus schriftlich u.a. bestätigen, dass er das Vertretungsrecht bisher noch nicht ausgeübt hat und seines Wissens kein Ausschlussgrund vorliegt, insbesondere also keine andere Vertrauensperson über eine Vollmacht verfügt.

Nachdem der Arzt von seinem Einsichtsrecht in das ZVR Gebrauch gemacht hat, fasst er sämtliche eingeholte Informationen in einer Bescheinigung zusammen und hält insbesondere den Zeitpunkt der Entstehung des Vertretungsrechts fest, um die sechsmonatige Ausschlussfrist bestimmen zu können. Bei allen weiteren Vertretungshandlungen im Rahmen des Notvertretungsrechts muss der vertretende Ehepartner dieses Nachweisdokument vorlegen.

Einschränkungen des Notvertretungsrechts

„Gut an der Neuregelung ist“, fasst Thelen zusammen, „dass es für die akute Notsituation nun Handlungsmöglichkeiten für den Ehepartner gibt.“ Das Ehegattenvertretungsrecht ist als gesetzliche Auffanglösung für Notfälle jedoch beschränkt. Es kann und soll also weder die Erteilung einer (General- und) Vorsorgevollmacht noch das gesetzlich ansonsten vorgesehene Betreuungsverfahren dauerhaft ersetzen. Insbesondere hilft das Notvertretungsrecht bei länger anhaltenden Krankheitszuständen auf Dauer nicht weiter und schiebt die Einleitung eines Betreuungsverfahrens nur um maximal sechs Monate auf, das ohne Erteilung einer Vorsorgevollmacht spätestens nach Ablauf dieser Frist erforderlich bleibt. Ferner ist ausschließlich der Bereich der Gesundheits-, nicht jedoch der der Vermögensangelegenheiten umfasst. In diesem Zusammenhang kann der Ehepartner zwar zum Beispiel Versicherungsleistungen oder Beihilfeansprüche für den Partner geltend machen. „Dem Ehegatten ist es jedoch nicht möglich, Behördengänge zu besorgen, Post zu öffnen oder Rechnungen mit dem Geld des vertretenen Ehegatten zu bezahlen bzw. Bankgeschäfte zu tätigen“, weist Thelen hin. Auch Entscheidungen wie der Abschluss eines Heimvertrags können vom Ehepartner im Rahmen des Notvertretungsrechts nicht getroffen werden, da der Abschluss langfristiger Verträge über das Ende des Vertretungsrechts hinaus nicht erfasst ist.

Die Neuregelung darf somit nicht darüber hinwegtäuschen, dass weiterhin nur die umfassende und selbstbestimmte Regelung der eigenen Angelegenheiten in einer General- und Vorsorgevollmacht eine dauerhafte und umfassende Vertretung ermöglicht, die im Regelfall eine Betreuerbestellung entbehrlich macht. „Nur mithilfe der notariellen General- und Vorsorgevollmacht ist der Ehepartner auf Dauer und sogar über den Tod des Partners hinaus sowohl in gesundheitlichen als auch in vermögensrechtlichen Angelegenheiten handlungsfähig“, mahnt Thelen eindringlich.

Wie Geschäftsführer für den Notfall vorsorgen können - Mit Unternehmervollmacht Handlungsfähigkeit sicherstellen

2022-11-28

Ist ein Unternehmer durch einen schweren Unfall oder plötzliche Krankheit nicht mehr geschäftsfähig, kann er nicht ohne Weiteres vom Ehepartner vertreten werden. Wurde nicht rechtzeitig ein Vertreter benannt und mit einer Unternehmervollmacht ausgestattet, steht die Firma führungslos dar, was im schlimmsten Fall den Ruin bedeutet.

Ist ein Unternehmer durch einen schweren Unfall oder plötzliche Krankheit nicht mehr geschäftsfähig, kann er nicht ohne Weiteres vom Ehepartner vertreten werden. Wurde nicht rechtzeitig ein Vertreter benannt und mit einer Unternehmervollmacht ausgestattet, steht die Firma führungslos dar, was im schlimmsten Fall den Ruin bedeutet.

Zudem können in die Vollmacht entsprechende Weisungen aufgenommen werden, die sicherstellen, dass die Geschäfte im eigenen Sinne fortgeführt werden. Aufgrund der weitreichenden Befugnisse sollte absolutes Vertrauen zwischen dem Unternehmer und dem Bevollmächtigten bestehen. Empfehlenswert ist auch das Vorbereiten eines Notfallkoffers, durch den berechtigte Vertreter auf einen Blick alle wichtigen Pläne, Kopien bedeutender Dokumente sowie Hinweise zum Aufbewahrungsort der Originale erhalten.


Geschäfte über den Tod hinaus regeln

Unternehmer sollten frühzeitig in einem Vertretungsplan festlegen, wer sie im Notfall vertritt und welche Aufgaben zu übernehmen sind. Um sicherzustellen, dass der Vertreter alle notwendigen Befugnisse hat, ist eine als Unternehmervollmacht ausgestaltete Generalvollmacht empfehlenswert, die auch im Todesfall gültig bleibt. Wichtig ist, dass die Vollmacht den Unternehmer als Vollmachtgeber sowie den Bevollmächtigten und dessen Befugnisse eindeutig benennt. Ist der Unternehmer auch als Geschäftsführer einer GmbH tätig, ist darauf zu achten, dass ein Geschäftsführer keine Generalvollmacht erteilen kann, weil seine Verantwortung für die Gesellschaft nicht übertragbar ist. Hier ist die Vollmacht als Generalhandlungsvollmacht auszugestalten. Die Unternehmervollmacht muss schriftlich erteilt und sollte idealerweise notariell beurkundet werden. Andernfalls kann der Vertreter beispielsweise keine Verfügungen über Grundbesitz oder GmbH-Anteile treffen. Eine gesonderte Bankvollmacht ist ebenfalls ratsam. Eine Generalvollmacht ist kein Ersatz für ein Testament. Sie kann jedoch helfen, die Lücke zwischen Tod und Erteilung des Erbnachweises zu schließen, mit dem die Erben im Rechtsverkehr ihre legitime Nachfolge belegen können. Der Bevollmächtigte ist gegenüber den Erben rechenschaftspflichtig.


Vollmacht setzt absolutes Vertrauen voraus

Eine Unternehmervollmacht verleiht weitreichende Befugnisse, die auch missbraucht werden könnten. Der Bevollmächtigte istgegenüber Dritten umfassend zur Vertretung berechtigt. So wäre es ihm zum Beispiel möglich, ein im Eigentum des Vollmachtgebers stehendes Grundstück auf sich selbst zu übertragen. Eine Vollmacht sollte daher nur bei absolutem Vertrauen erteilt werden. Wissenswert ist, dass sich Bevollmächtigte bei der Fortführung der Geschäfte an die Weisungen des Vollmachtgebers halten beziehungsweise nach dessen mutmaßlichem Willen handeln müssen. Eine Unternehmervollmacht kann jederzeit widerrufen werden, sofern der Vollmachtgeber geschäftsfähig ist. Der Widerruf erfolgt durch eine Erklärung gegenüber dem Bevollmächtigten und die Rückgabe oder Kraftloserklärung der Vollmachtsurkunde. Sind mehrere Ausfertigungen der Vollmacht im Umlauf, müssen alle Exemplare zurückgefordert werden.


Notfallkoffer sollte alle wichtigen Unterlagen enthalten

Um im Ernstfall für eine rasche Fortführung des Unternehmens zu sorgen, müssen die benannten Vertreter ohne lange Suche auf Software, Lizenzen und Passwörter zugreifen können. Empfehlenswert ist daher, einen Notfallkoffer vorzubereiten. In diesem sollten beispielsweise wichtige Dokumente zu Unternehmensverträgen, Kunden- und Dienstleisterkontakten, Produktionsgeheimnissen, Auftragsbeständen sowie Kalkulationsdaten hinterlegt sein. Auch Miet-, Gesellschafts- oder Kreditverträge können hier verwahrt werden. Des Weiteren ist es sinnvoll, Jahresabschlüsse und Grundbuchauszüge zu dokumentieren. Bevollmächtigte Personen sollten einen Überblick über Bankverbindungen, Versicherungen und Ansprechpartner bei Finanz- und Rechtsgeschäften haben. Wichtig ist, dass Unternehmer ihre Vertrauenspersonen über diese Vorsorgemaßnahme informieren und den Koffer so hinterlegen, dass die Inhalte bei Bedarf direkt genutzt werden können. Außerdem sollte der Notfallkoffer regelmäßig kontrolliert und gegebenenfalls aktualisiert werden.

Immobilien zu Lebzeiten übertragen – 2022 noch Steuern sparen

2022-11-10

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, könnte hierauf ab 2023 mehr Steuern zahlen. „Ein Grund mehr, sich mit dem Thema vorweggenommene Erbschaft zu beschäftigen“, meint Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer.

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, könnte hierauf ab 2023 mehr Steuern zahlen. „Ein Grund mehr, sich mit dem Thema vorweggenommene Erbschaft zu beschäftigen“, meint Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. 

Hintergrund des zu erwartenden Anstiegs der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022. Der Gesetzentwurf sieht Änderungen bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien vor. Dadurch können die Werte, die von den Finanzämtern zur Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien herangezogen werden, ab kommendem Jahr steigen. Es handelt sich um eine notwendige Anpassung an die Immobilienwertermittlungsverordnung aus dem Jahr 2021. Dabei muss der Gesetzgeber die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts beachten, wonach sich die Bewertung von Immobilien am Verkehrswert zu orientieren hat.

Wer also ohnehin über eine schenkweise Übertragung von Immobilien nachdenkt, könnte von einer Übertragung noch in diesem Jahr steuerlich profitieren. „Dabei kann der Schenker auch nach der Übertragung in der Immobilie wohnen bleiben oder sie weiterhin vermieten“, erklärt Thelen. „Zur Absicherung des Schenkers kann ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden.“ Solche vorbehaltenen Nutzungsrechte reduzieren auch den für die Steuerbemessung anzusetzenden Wert der geschenkten Immobilie.

Es sprechen aber nicht nur steuerliche Aspekte dafür, Immobilien nicht erst mit dem Tod zu vererben, sondern schon zu Lebzeiten zu übertragen. Beispielsweise lassen sich mögliche Ansprüche Dritter, etwa Pflichtteilsberechtigter oder Sozialleistungsträger, vermeiden oder zumindest reduzieren. Für viele steht auch der Wunsch im Vordergrund, bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse zu schaffen und die Verantwortung für die Immobilie auf die nächste Generation zu übertragen.

Frühzeitige Vermögensübertragungen können unter einer Vielzahl von Gesichtspunkten sinnvoll sein. Notarinnen und Notare beraten hierzu gerne.

Was ist, wenn wir nicht mehr da sind? – Die richtige Vorsorge für Kinder mit Behinderung

2022-11-07

Menschen mit Behinderung sind in besonderem Maße auf die Hilfe ihrer Angehörigen angewiesen. Aber wer kümmert sich um ein behindertes Kind, wenn die Eltern versterben? Und vor allem: Wer sorgt dafür, dass es auch in Zukunft die Unterstützung, wie etwa Therapien, erhält, die notwendig sind, um es optimal zu fördern?

Menschen mit Behinderung sind in besonderem Maße auf die Hilfe ihrer Angehörigen angewiesen. Aber wer kümmert sich um ein behindertes Kind, wenn die Eltern versterben? Und vor allem: Wer sorgt dafür, dass es auch in Zukunft die Unterstützung, wie etwa Therapien, erhält, die notwendig sind, um es optimal zu fördern? 

Angehörige investieren nicht nur viel Zeit und Fürsorge in die Begleitung hilfebedürftiger Menschen, sie sorgen sich auch darum, wie die Fürsorge nach ihrem Tod weiter sichergestellt werden kann. „Unbekannt ist vielen Betroffenen dabei, dass es für solche Fälle bewährte rechtliche Gestaltungsmittel in der Nachlassplanung gibt“, weiß Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer.

Eltern von Kindern mit Behinderungen haben häufig den Wunsch, ihrem Kind aus dem Nachlass etwas zukommen zu lassen, um dessen Lebensqualität über das Niveau staatlicher Fürsorgeleistungen hinaus zu verbessern. Insbesondere soll das Kind von der Erbschaft so viel wie möglich selbst behalten oder für besondere Therapien jenseits von Sozialleistungen einsetzen dürfen. Darüber hinaus soll oftmals in der Elterngeneration vorhandener Grundbesitz oder sonstiges Vermögen über die Generationen hinweg in der Familie verbleiben.

Um diese Zielvorstellungen umsetzen zu können, sollten sich Eltern behinderter Kinder unbedingt rechtlich beraten lassen. Sonst besteht das Risiko, dass die Zuwendungen über den sogenannten „Sozialhilferegress“ aufgezehrt werden oder Familienvermögen verwertet werden muss, ohne dass die Lebensstellung des Kindes über das Niveau der Sozialleistungen hinaus verbessert wird. Hintergrund ist, dass Menschen mit Behinderungen im Bedarfsfall oft Leistungen der Eingliederungshilfe und ggf. existenzsichernde Leistungen erhalten, etwa für ihre Unterkunft und ihren allgemeinen Lebensbedarf. Zum Wesen der Sozialhilfe gehört es, dass diese nachrangig gewährt wird. Der Sozialhilfeträger muss also erst dann Leistungen erbringen, wenn keine eigenen Finanzierungsmöglichkeiten (mehr) bestehen. Zuerst muss das eigene Einkommen und Vermögen des Kindes – ausgenommen das sogenannte Schonvermögen – eingesetzt werden. Hierzu gehört grundsätzlich auch geerbtes Vermögen, welches dann zunächst aufzubrauchen oder zu verwerten ist.

Das größtenteils im Jahr 2020 in Kraft getretene Bundesteilhabegesetz hat die Teilhabe und Selbstbestimmung der leistungsberechtigten Personen zwar verbessert. Der individuelle Beratungsbedarf für eine zielgerichtete Förderung des Kindes mit Behinderung besteht aber weiterhin fort. Thelen rät insoweit von der Abfassung eines herkömmlichen handschriftlichen Testaments ohne juristische Beratung ab: „Wenden die Eltern ihrem behinderten Kind etwas zu, muss das Kind das ererbte Vermögen später grundsätzlich für seinen eigenen Lebensunterhalt, d.h. insbesondere für seine Pflege einsetzen. Enterben sie dagegen ihr Kind, um das Vermögen dem Zugriff des Sozialhilfeträgers zu entziehen, steht dem Kind von Gesetzes wegen der Pflichtteilsanspruch zu, der immerhin die Hälfte des gesetzlichen Erbteils beträgt und im Regelfall nicht ausgeschlossen werden kann. Entscheidend aber ist: Der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch unter bestimmten Voraussetzungen auf sich überleiten und ihn anstelle des Kindes mit Behinderung geltend machen, ohne dass es auf den Willen des Kindes selbst oder seines Betreuers ankäme.“

Das Erbrecht stellt für solche Fälle eine Vielzahl dem Laien meist unbekannter Instrumente der Testamentsgestaltung zur Verfügung. Deren juristisch geschickte Kombination kann den Eltern von Kindern mit Behinderungen tatsächlich zu dem gewünschten Ergebnis verhelfen. Da hier jedoch viele Fallstricke lauern, die das gut Gemeinte leider oft in sein Gegenteil verkehren, ist es unerlässlich, für die Erstellung eines sogenannten „Behindertentestaments“ juristischen Rat einzuholen. Gerade die notarielle Beurkundung bietet hier Vorteile gegenüber dem handschriftlichen Testament. Sie macht im Regelfall nicht nur die Erteilung eines Erbscheins entbehrlich, sondern sichert darüber hinaus eine umfassende Beratung, eine fachgerechte Umsetzung Ihres individuellen Willens sowie eine rechtssichere und vorausschauende Gestaltung ab.

Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

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